Strona główna
Przeczytaj
Aktualny numer

 
Informator Spółdzielczy LWSM nr 02/2003 (85)

Korzystne zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych

Z dniem 15 stycznia 2003 roku weszła w życie "ustawa z dnia 19 grudnia 2002 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw". Przywraca ona możliwość ustanawiania przez spółdzielnie mieszkaniowe, własnościowego prawa do lokalu, a także możliwość przekształcania przez członków spółdzielni prawa do lokalu na prawo własnościowe.

Ta sytuacja daje spółdzielcom większy wybór. Mogą oni sami zdecydować, jakimi prawami do zajmowanego lokalu chcą dysponować. Dla ułatwienia członkom spółdzielni podjęcia stosownej decyzji w sprawie posiadania prawa do zajmowanego mieszkalnego, podajemy poniżej kilka informacji na temat każdego z obowiązujących praw do lokalu.

1. Członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu i wtedy nie musi podejmować żadnych działań.

Lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Może ono przysługiwać tylko członkowi spółdzielni, albo małżonków.  W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do tego lokalu mieszkalnego, przysługuje zamieszkałym razem z byłym członkiem: małżonkowi, dzieciom i innym bliskim osobom.

2. Członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, może to prawo przekształcić na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 W tym celu członek spółdzielni winien złożyć w spółdzielni stosowny wniosek o przekształcenie prawa lokatorskiego na prawo własnościowe. Następnie wnieść do spółdzielni wymagany wkład budowlany w wysokości wartości rynkowej lokalu. Przy przekształceniach lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia może wprowadzić specjalne ulgi lub raty. Zasady rozliczeń z tego tytułu określa statut spółdzielni. Dlatego też, obecnie warto zaczekać na wprowadzenie zmian statutowych i ewentualne skorzystanie z preferencyjnych zasad przekształcenia mieszkań. Własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym. Przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i może należeć do kilku osób, z tym, że członkiem spółdzielni może być tylko jedna z tych osób, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom.

3. Kolejną możliwością członka spółdzielni posiadającego lokatorskie prawo do lokalu jest uzyskanie odrębnej własności lokalu. Warunkiem zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu jest dokonanie przez członka spółdzielni spłaty wszelkich zobowiązań ciążących na jego lokalu, o których mowa w art. 12 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 roku, a w szczególności:
- spłaty przypadającej na jego lokal, części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,
- spłaty przypadające go na jego lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku,
- spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal,
- spłaty zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu,
- wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.
Niestety w przypadku przeniesienia na odrębną własność lokalu, członek spółdzielni nie może liczyć na żadne ulgi, bowiem ustawa tego nie przewiduje. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, koszty zawarcia aktu notarialnego oraz założenia księgi wieczystej i wpisu do niej, pokrywa członek, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia na odrębną własność lokalu.

4. Również członek spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe prawo do lokalu, może uzyskać odrębną własność do tego lokalu. Procedura jest podobna, jak opisano w punkcie 3, z tym, że w tym przypadku członek spółdzielni nie wnosi już wkładu budowlanego, gdyż ten wkład został uiszczony wcześniej.

5. Zarówno spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i prawem odrębnej własności do lokalu można swobodnie dysponować, a więc można te prawa sprzedać, darować, zapisać, zamienić. Można również ustanawiać na te prawa hipotekę np. przy zaciąganiu kredytu bankowego. Nie Jest też wymagana zgoda spółdzielni na wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie tych lokali, chyba że wiązałoby się to ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczeniem lokalu. Jeżeli wiązałoby się to ze zmianą ilości osób korzystających z lokalu i zmianą wysokości opłat, to należy ten fakt zgłosić w spółdzielni.

6. Istotną różnicą pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a odrębną własnością lokalu jest to, że odrębna własność lokalu jest ściśle związana z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie wiąże się z udziałem w nieruchomości wspólnej.

7. Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni, nie mają prawa do pożytków z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz do innych przychodów z działalności gospodarczej spółdzielni. W praktyce oznacza to, że właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni, będą wnosić znacznie wyższe opłaty za eksploatację i używanie zajmowanych lokali.


Podobieństwa i różnice pomiędzy
spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a odrębną własnością lokalu

Spółdzielcze własnościowe
Odrębna własność lokalu

Koszty ustanowienia:

1. Wycena wartości rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego.
2. Opłata różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.
3. Możliwość zastosowania ulg lub rat przy wnoszeniu różnicy wkładu budowlanego - zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni.











Koszty ustanowienia:

1. Wycena wartości rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego,
2. Wpłata różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego,
3. Brak możliwości stosowania ulg lub rozłożenia na raty różnicy wkładu budowlanego,
4. Spłata wszelkich zobowiązań ciążących na lokalu z tytułu:
- zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami w związku z budową,
- uzupełnienia wkładu mieszkaniowego w związku z modernizacją budynku,
- kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się
lokal,
- zadłużeń z tytułu opłat czynszowych za używanie lokalu.

Zakres władania:

1. Zbywalne.
2. Przechodzi na spadkobierców.
3. Podlega egzekucji.
4. Wynajmowanie lub oddanie w bezpłatne używanie przez członka spółdzielni, całego lub części lokalu, nie wymaga zgody spółdzielni.
5. Możliwość zaciągania kredytów bankowych i ustanawianie hipoteki na lokalu.
6. Może należeć do kilku osób, z tym, że członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba lub małżonkowie.










Zakres władania:

1. Zbywalne.
2. Przechodzi na spadkobierców.
3. Podlega egzekucji, związane z udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt i części wspólne budynku.
4. Wynajmowanie lub oddanie w bezpłatne używanie całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni.
5. Możliwości zaciągania kredytów bankowych i ustanawianie hipoteki na lokalu.
6. Może należeć do kilku osób, z tym, że członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba lub małżonkowie.
7. Właściciel lokalu nie musi być członkiem spółdzielni.
8. Jeżeli właściciel lokalu nie jest członkiem spółdzielni, to nie może korzystać z pożytków z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni i innych przychodów z działalności gospodarczej spółdzielni.


Fundusz remontowy. Dokumentowanie wpłat

W związku z różnymi interpretacjami dotyczącymi sposobu dokumentowania wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy, przytaczamy obszerne fragmenty pisma Podsekretarza Stanu Ministerstwa Finansów z 5 grudnia 2001 r. do izb i urzędów skarbowych (nr PB5/DK-033-179-2339/01).

"W związku z napływającymi wątpliwościami dotyczącymi dokumentowania wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa, na podstawie art. 14 §1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.  - Ordynacja podatkowa (Dz. U. nr 137 póz. 926 z późn. zm.) uprzejmie wyjaśniam:

Zgodnie z art. 27 a ust. 6 pkt l ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznym (Dz.U. Nr 14 póz. 176 z późn. zm.) wysokość wydatków poniesionych przez podatnika w roku podatkowym z tytułu wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej ustala się na podstawie dowodu tej wpłaty. Należy zauważyć, iż użyte przez ustawodawcę pojęcie "dowód wpłaty" jest pojęciem szerokim. Zatem za dowód wpłaty na przedmiotowy fundusz, należy uznać zarówno przelew bankowy, przekaz pocztowy jak i dokument wpłaty w kasie spółdzielni mieszkaniowej.

Z uwagi na fakt, iż w praktyce najczęściej wpłat na fundusz remontowy podatnicy dokonują w ogólnej kwocie łącznie z pozostałymi składnikami opłaty czynszowej i innych należności wobec spółdzielni mieszkaniowej, dlatego też w wielu przypadkach posiadają jeden dowód wpłaty dokonanej z tych tytułów. W takiej sytuacji z dowodu wpłaty niekiedy nie sposób jednoznacznie wywnioskować wysokości wniesionych przez podatnika wpłat na przedmiotowy fundusz.

Powyższe nie pozbawia jednak podatnika prawa do dokonania odliczeń od podatku z tego tytułu. Dlatego w takim przypadku w celu dowodowym wystarczające będzie posiadanie przez podatnika obok dowodu wpłaty dokumentu zawierającego wyszczególnione składniki czynszu z wyodrębnioną pozycją funduszu remontowego".

Z cytowanego wyżej pisma należy wyciągnąć wniosek, że dla udokumentowania wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy należy posiadać odcinki wpłat dokonanych czy to w banku czy na poczcie (lub potwierdzenie przelewu), a dodatkowo należy dołączyć np. zawiadomienie o wysokości opłat czynszowych, gdzie wyraźnie zaznaczono, że odpłatność na fundusz remontowy miesięcznie wynosi l,20 zł na l m kwadratowy powierzchni mieszkania.



Z prac Zarządu...


Styczniowe obrady Zarządu Spółdzielni zdominowały sprawy członkowsko-mieszkaniowe. Wśród sześciu uchwał przyjętych przez Zarząd znalazły się te, które dotyczą przyjęcia projektu struktury organizacyjnej Spółdzielni oraz powołania komisji do opracowania zmian w regulaminie Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych.

Ponadto w czasie czterech styczniowych posiedzeń Zarząd wydał stosowne zalecenie Radom Osiedlowym i rozpatrzono indywidualne wystąpienia członków Spółdzielni. Te ostatnie dotyczyły zadłużenia czynszowego i zawarcia umów z najemcami lokali użytkowych. Zarząd zapoznał się również z protokołem kontroli prowadzenia ksiąg obiektów budowlanych. 



... i Rady nadzorczej

Do Rady Nadzorczej po raz kolejny wpłynęły pisma z prośbami o umorzenie odsetek za uregulowane zaległości czynszowe, a także o zwolnienie z opłat czynszowych.

Rada Nadzorcza podjęła pięć uchwał. Dotyczyły one m.in. wykreślenia jednej osoby z rejestru członków7 Spółdzielni, zatwierdzenia nowej struktury organizacyjnej LWSM i przyjęcia planu pracy Rady Nadzorczej i Komisji Rewizyjnej.



Dewastują i kradną

Trudno przewidzieć, co zdarzy się kolejnym razem. Ostatnie doniesienia napływające z osiedlowych administracji są coraz bardziej niepokojące. Kradzieże aluminiowych elementów z dźwigów osobowych oraz innych urządzeń, nikogo nie są już w stanie zaskoczyć. Złodzieje i dewastatorzy wciąż wymyślają nowe sposoby na utrudnienie życia zwykłemu, uczciwemu lokatorowi. Ostatnim "hitem" bezmyślnych działań chuligana stały się klamki w drzwiach wejściowych do klatek schodowych. W ciągu jednej nocy delikwent wymontował z drzwi ponad 20 klamek... Innym wyczynem nie godnym naśladowania była kradzież transformatora z piwnicy. Na porządku dziennym jest również - niestety - bałaganiarstwo. W klatkach schodowych, w windach, w piwnicach, a także przed budynkami. Co chwilę można się natknąć na puste butelki, rozerwany worek ze śmieciami, kilogramy makulatury zwanej reklamami, czy też odchody po czworonożnych przyjacielach. Wydaje się, że wiele już złych nawyków udało nam się pozbyć bezpowrotnie. Niektóre jednak wciąż drzemią w nas na tyle mocno, że jak na razie w ich zwalczaniu nie pomagają ani prośby, ani groźby.


Sąsiedzi zauważyli

Dzięki czujności i spostrzegawczości sąsiadów zdołano poinformować odpowiednie służby o nagłej nieobecności jednego z lokatorów budynku przy ul. Łokietka. Jak się później okazało, samotna osoba, która od pewnego czasu zniknęła z pola widzenia sąsiadów, zmarła w swym mieszkaniu. 


Ferie 2003. Wygrali z pogodowymi kaprysami

Tak się jakoś składa, że aura uwielbia robić nam niespodzianki. Gdy latem zaplanujemy sobie wyjazd poza miasto, bywa, że dzień wita nas zachmurzonym niebem, a po kilku godzinach parasol staje się nieodzownym towarzyszem naszego wypadku poza miejsce zamieszkania. Zimą z kolei trudno zaplanować "białe szaleństwo", bowiem pogodowe kaprysy wciąż nas zaskakują i karzą korygować plany. Nie inaczej było w czasie tegorocznych ferii. Niejednokrotnie zajęcia zaplanowane na świeżym powietrzu trzeba było przenosić pod dach naszych osiedlowych klubów. Na szczęście mamy się gdzie schować w razie niepogody, a i organizatorzy wypoczynku dla najmłodszych, znaj da jakieś ciekawe rozwiązanie i zaproponują naszym pociechom interesujące zajęcia. Dzieci i młodzież wiedzą o tym najlepiej.


Zmiany w dodatkach mieszkaniowych

W 2003 roku dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego (w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego) nie przekracza:
- 160 procent kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, tj. 852,66 zł,
- 110 procent kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym tj. 582,20 zł.

Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego nie przekracza odpowiednich wysokości wymienionych powyżej, wówczas dla celów obliczenia dodatku mieszkaniowego przyjmuje się wydatki poniesione przez osobę otrzymującą dodatek w wysokości:
- 20 procent dochodów gospodarstwa domowego - w gospodarstwie jednoosobowym,
- 15 procent dochodów gospodarstwa domowego - w gospodarstwie 2-4-osobowym,
- 12 procent dochodów gospodarstwa domowego - w gospodarstwie 5-osobowym i większym.


Pamiętajmy o wietrzeniu mieszkań

Zdarza się, że w mieszkaniu mamy wilgoć. Po szybach spływa woda, zaś z czasem na murze pojawia się niebezpieczny grzyb. Wielu nie rozumie tego zjawiska. Najczęściej winą za taki stan rzeczy obarcza się nowe, szczelne okna. Okna rzeczywiście są szczelne i nie zapewniaj ą nam - tak jak stare - stałej i z reguły wystarczającej wymiany powietrza nawet, gdy ich nie otwieraliśmy. Prawdę mówiąc, to jednak nie okna są winne temu, że nasze ściany w mieszkaniach coraz częściej "pocą się", a my jesteśmy senni, boli nas głowa i brakuje nam czegoś do życia. Prawdą jest natomiast to, że do niedawna niewielu z nas przywiązywało uwagę do tego, ile zużywamy energii cieplnej, by w naszych czterech kątach panowała odpowiednia temperatura. Obecnie wszystkich opanowała mania oszczędzania. Wiąże się to z tym, że nie wietrzymy swoich domostw. Nie wietrzymy, bo nie chcemy wypuścić przez okno ciepłego powietrza. W ten sposób sami siebie oszukujemy. Sami też zakręcamy sobie „kurek" z jakże potrzebnym do życia tlenem.

Drodzy Czytelnicy, nie dajmy się zwariować. Owszem oszczędzajmy, ale nie tak, by negatywnie odbijało się to na naszym samopoczuciu, zdrowiu, a nawet życiu. Pamiętajmy, by regularnie wietrzyć nasze mieszkanie!




Umieszczono na stronie za zgodą wydawcy: LWSM w Knurowie


 
Do góry
Copyright © 2000-2017 Wirtualny Knurów, Marek Ostrowski
Wszelkie prawa zastrzeżone